El recargo de hasta el 150% del IBI no se aplica automáticamente a cualquier propietario con una segunda vivienda.
La normativa permite a los ayuntamientos aprobarlo en supuestos concretos: inmuebles residenciales que lleven años desocupados sin causa justificada o viviendas destinadas a uso turístico en zonas de mercado residencial tensionado.
El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre, modificó el marco estatal del impuesto. La aplicación depende de la ordenanza fiscal municipal y de que el ayuntamiento acredite las condiciones exigidas. Por tanto, tener una vivienda que no sea la habitual no basta, por sí solo, para que se active el recargo máximo.
Qué ocurre con las viviendas vacías
Fuera de las zonas tensionadas, los municipios pueden establecer un recargo de hasta el 50% para una vivienda desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años, siempre que pertenezca a un titular con cuatro o más inmuebles residenciales. Si el periodo supera los tres años, el recargo puede elevarse hasta el 100%. El ayuntamiento puede añadir hasta 50 puntos porcentuales cuando el propietario tenga al menos dos viviendas desocupadas en el mismo municipio.
En las zonas de mercado residencial tensionado, el recargo inicial puede llegar al 50% para las viviendas que cumplan el requisito de desocupación permanente. Para titulares de cuatro o más inmuebles residenciales puede alcanzar el 100%; en esos casos, el ayuntamiento puede sumar hasta 50 puntos si el periodo de desocupación supera los tres años. El máximo del 150% queda así condicionado por la duración, el número de propiedades y la regulación local.
Regla distinta para los alojamientos turísticos
La norma contempla también un recargo para viviendas destinadas a alojamiento turístico en municipios declarados zona tensionada. El ayuntamiento puede fijarlo hasta el 50% para un inmueble, hasta el 100% si el titular tiene dos o más viviendas turísticas y hasta el 150% cuando tenga cuatro o más. También en este caso debe aprobarlo mediante ordenanza fiscal.
La ley reconoce causas justificadas de desocupación, entre ellas traslados temporales por trabajo o formación, obras, litigios que impidan disponer de la vivienda y su oferta efectiva en alquiler o venta dentro de los plazos previstos. Antes de declarar un inmueble vacío, el municipio debe dar audiencia al propietario y acreditar indicios de desocupación.
Las reglas locales pueden añadir casuísticas propias. En Donostia-San Sebastián, por ejemplo, la ordenanza contempla un recargo del 150% para inmuebles residenciales que no sean la vivienda habitual del titular ni estén ocupados por un arrendatario o cesionario, con excepciones previstas por el municipio. Esto no convierte ese régimen local en una regla general para toda España.
El porcentaje concreto, los procedimientos y la existencia del recargo deben consultarse en la ordenanza de cada ayuntamiento. La medida establece límites y supuestos, no una subida estatal uniforme para todos los propietarios.
